Contrato de alquiler de vivienda 2026: las cláusulas imprescindibles

EN 30 SEGUNDOS

• Un contrato de alquiler de vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): muchas reglas te protegen solo si están escritas en el contrato.
• Sin cláusula de actualización, la renta no se actualiza. Sin cláusula de necesidad, recuperar la vivienda es más difícil.
• Desde octubre de 2026 son nulas cláusulas que antes se veían a menudo: obligar al inquilino a pagar el IBI, un seguro de impago o los gastos de la agencia.
• Un buen contrato se cierra con dos documentos: el inventario al entrar y el documento de finalización al salir.

El contrato es la herramienta más importante que tienes como propietario. Con las normas de 2026 un alquiler puede durar muchos años, así que lo que firmes el primer día te acompañará durante mucho tiempo. Por eso no recomiendo descargar el primer modelo que aparezca en internet: muchos están desactualizados y algunos incluyen cláusulas que hoy son nulas.

En esta guía repaso, cláusula a cláusula, qué debe incluir tu contrato de vivienda habitual y qué ya no puedes poner.

1. Elige bien el tipo de contrato

Lo primero es saber qué estás firmando:

• Vivienda habitual: el inquilino vive allí de forma permanente. Es el caso normal.
• Vivienda temporal: solo cuando el inquilino está desplazado de su domicilio por una causa justificada y acreditable (trabajo, estudios, salud…), con una duración de más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Te lo explico en alquiler de temporada en 2026.

Si firmas un contrato «temporal» que en realidad es una vivienda habitual, o encadenas más de dos contratos temporales con el mismo inquilino, la ley lo convierte en un contrato de vivienda habitual desde el principio, con todos sus plazos.

2. Partes, vivienda y documentación

• Datos completos del propietario y del inquilino (nombre, DNI o NIE, domicilio a efectos de notificaciones y correo electrónico).
• Dirección de la vivienda, referencia catastral y anexos: trastero, garaje o muebles, si se incluyen.
• Mención al certificado de eficiencia energética, que debes entregar al inquilino.
• Uso de la vivienda: vivienda habitual y permanente del inquilino y de las personas que convivan con él.

3. Duración y prórrogas

La duración se pacta libremente, pero si es inferior a 5 años (7 si eres una empresa), el contrato se prorroga por años hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir (artículo 9.1 de la LAU).

Al llegar a los 5 años, si nadie avisa (tú con 4 meses de antelación y el inquilino con 2), se prorroga año a año hasta 3 años más (artículo 10.1).

Además, el Real Decreto-ley 29/2026 prevé una prórroga extraordinaria de hasta 2 años para muchos contratos que terminan antes de 2029. Te lo explico en la prórroga extraordinaria del alquiler. Y si no quieres renovar, revisa antes la indemnización por no renovar.

La cláusula de necesidad

Si eres persona física y crees que podrías necesitar la vivienda para ti o para tus familiares en primer grado antes de los 5 años, escríbelo de forma expresa en el contrato (artículo 9.3). Si no lo haces, después será mucho más difícil recuperarla. Lo explico en cómo recuperar tu vivienda por necesidad.

4. Renta, forma de pago y actualización

• Importe de la renta mensual. En zona tensionada, comprueba antes los límites del artículo 17.
• Pago por medios electrónicos (transferencia o domiciliación) en los primeros 7 días del mes, salvo pacto. El pago en metálico es excepcional.
• No puedes exigir el pago anticipado de más de una mensualidad.

La cláusula de actualización

Según el artículo 18 de la LAU, si el contrato no dice nada, la renta no se actualiza nunca. Incluye una cláusula que permita actualizarla cada año. El aumento no puede superar la variación del IRAV (el índice de referencia del INE para los contratos de vivienda) y, hasta el 31 de diciembre de 2027, rigen además los límites extraordinarios del decreto de octubre. Te lo explico en cuánto puedo subir el alquiler en 2026.

5. Fianza y garantías

• Fianza de una mensualidad, obligatoria, y el compromiso de depositarla donde exija tu comunidad autónoma.
• Si quieres, una garantía adicional de hasta 2 mensualidades (1 en alquiler temporal): depósito o aval bancario.
• Qué pasa con la fianza al final del contrato y en qué plazo se devuelve (un mes desde la entrega de llaves).

6. Gastos, suministros y tributos

Aquí es donde más ha cambiado la ley. Según el artículo 20:

• Puedes pactar que el inquilino pague los gastos generales (por ejemplo, la comunidad), pero el pacto debe constar por escrito y con el importe anual a la fecha del contrato.
• Los suministros con contador (luz, agua, gas) son siempre del inquilino.
• Los tributos de la vivienda, como el IBI, ya no se pueden imponer al inquilino, salvo que sea él el obligado tributario.
• Los gastos de agencia y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino de ninguna forma.

7. Conservación, reparaciones y obras

• Tú haces las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, sin subir por ello la renta (artículo 21).
• El inquilino se hace cargo de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario.
• El inquilino no puede hacer obras que modifiquen la vivienda sin tu consentimiento por escrito.
• Puedes regular también el subarriendo y la cesión (requieren tu consentimiento por escrito) y, si quieres, las mascotas.

8. Salida anticipada y fin del contrato

• El inquilino puede desistir tras 6 meses, avisando con 30 días (artículo 11). En el alquiler temporal, tras un mes y con 10 días de aviso. El desistimiento ya no genera indemnización a tu favor.
• Al terminar, ambas partes deben firmar un documento de finalización con el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que se devolvió en buen estado (artículo 36.7).

9. Cláusulas que hoy son nulas

• Obligar al inquilino a contratar un seguro de impago.
• Cobrarle los gastos de la inmobiliaria o de redactar el contrato.
• Repercutirle el IBI u otros tributos de la vivienda.
• Pedir más de 2 mensualidades de garantía adicional o más de un mes por adelantado.
• Cualquier cláusula que recorte los derechos que la LAU da al inquilino en vivienda habitual: es nula aunque la firme.

Lo que yo haría

1. Usa un modelo actualizado a octubre de 2026 y revísalo cláusula a cláusula con esta guía.
2. Incluye siempre la cláusula de actualización y, si puede hacerte falta, la de necesidad.
3. Escribe el importe anual de los gastos que pagará el inquilino y deja fuera el IBI.
4. Adjunta el inventario con fotos y el certificado energético firmados por ambos.
5. Guarda una copia firmada y cobra siempre por transferencia.

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En una llamada repasamos las cláusulas clave para tu caso y lo que ha cambiado con las normas de 2026.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?

Lo que pactéis, pero si es menos de 5 años (7 si el propietario es una empresa), el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta alcanzar ese mínimo.

¿Puedo cobrar el IBI al inquilino?

No. Desde el 8 de octubre de 2026, los tributos asociados a la vivienda no se pueden imponer al inquilino salvo que él sea el obligado tributario.

¿Qué pasa si el contrato no tiene cláusula de actualización?

Que la renta no se puede actualizar durante el contrato. Por eso conviene incluirla siempre.

¿Tengo que registrar el contrato de alquiler?

No es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero sí debes depositar la fianza donde lo exija tu comunidad autónoma.

¿Puedo prohibir las mascotas en el contrato?

Sí, puedes pactarlo. Conviene redactarlo de forma clara para evitar dudas.

Fuentes oficiales

• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 2, 9, 9 bis, 10, 11, 17, 18, 20, 21 y 36 (texto consolidado)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda

Actualizado el 15 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Revisa siempre la versión vigente de las normas en el BOE.