Indemnización por no renovar el contrato de alquiler: lo que cambia el 15 de noviembre de 2026

EN 30 SEGUNDOS

• Desde el 15 de noviembre de 2026, al terminar el contrato (5 años, o 7 si eres empresa), si nadie avisa, se prorroga otros 5 años (o 7).
• Para no renovar tienes que avisar con 6 meses de antelación. El inquilino, con 2 meses.
• Si no renuevas, en general tendrás que indemnizar al inquilino: lo mayor entre 12 mensualidades o 1 mensualidad por año vivido en la vivienda.
• Hay excepciones: necesitas la vivienda, el inquilino no vive allí, tiene otra vivienda en el municipio, firmáis un contrato nuevo o rechaza tu oferta de contrato.

Es el cambio más importante para los propietarios en años: no renovar un contrato de alquiler puede costarte un año de renta. Lo introduce el Real Decreto-ley 28/2026, que modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.

Te explico cómo funciona, cómo se calcula y cuándo no tendrás que pagar nada.

1. La nueva renovación automática

Cuando termina el contrato o una prórroga, y han pasado al menos 5 años (o 7 si el propietario es una persona jurídica), si ninguna de las partes comunica que no quiere renovar, el contrato se prorroga obligatoriamente por periodos de 5 años (o 7).

• Tú tienes que avisar con al menos 6 meses de antelación.
• El inquilino, con al menos 2 meses.

2. La indemnización: cómo se calcula

Si comunicas válidamente que no renuevas, tendrás que pagar la mayor de estas dos cantidades:

• 12 mensualidades, o
• 1 mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda (los periodos inferiores se prorratean por meses y días).

La mensualidad se calcula sobre el valor superior del rango del sistema estatal de índices de referencia para tu vivienda. Si no hay valor individualizado, se usa la renta mensual vigente cuando comunicas la no renovación.

Se paga en el momento de la entrega de la vivienda. Si vendes, el comprador que se subroga como arrendador asume esta obligación.

Ejemplo

Tu inquilino lleva 7 años y la mensualidad de cálculo es de 1.000 €. 12 mensualidades son 12.000 €; 1 por año, 7.000 €. Pagarías 12.000 €. Si llevara 15 años, serían 15.000 €.

3. Cuándo no hay que indemnizar

No tendrás que pagar si concurre alguna de estas causas y la indicas por escrito en la comunicación de no renovación:

• Necesitas la vivienda: eres persona física y la necesitas como residencia permanente para ti, tus familiares hasta segundo grado o tu cónyuge tras sentencia de separación, divorcio o nulidad. Si no la ocupas en 3 meses, la indemnización vuelve a ser exigible.
• El inquilino no vive allí: no ha habitado la vivienda más de 6 meses en los últimos 12, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares).
• Tiene otra vivienda adecuada en el mismo municipio, en propiedad o con derecho de uso, que puede ocupar.
• Firmáis un contrato nuevo de vivienda habitual.
• Rechaza tu oferta formal de un contrato nuevo hecha durante el plazo de preaviso, que garantice 5 años (o 7) y con una renta que respete los límites del artículo 17.6 de la LAU.

Tampoco hay indemnización si el inquilino cumplía los requisitos para una prórroga obligatoria y no la pidió. Si la pide y se aplica, la indemnización se aplaza hasta que termine esa prórroga.

4. ¿Afecta a mi contrato actual?

• Se aplica a los contratos en vigor el 15 de noviembre de 2026, para los vencimientos posteriores a esa fecha.
• Las comunicaciones de no renovación enviadas válidamente antes del 7 de octubre de 2026 mantienen sus efectos y no generan indemnización.
• Si a la entrada en vigor quedan menos de 6 meses para el vencimiento, puedes avisar con al menos 4 meses.
• Si tu contrato ya estaba en la prórroga del antiguo artículo 10.1, sigue con esas reglas hasta que termine.

5. Otras prórrogas que pueden entrar en juego

• Inquilino vulnerable: puede pedir una prórroga de hasta 1 año, con informe de servicios sociales. Es obligatoria para grandes tenedores.
• Zona tensionada: el inquilino puede pedir prórrogas anuales de hasta 3 años. Puedes negarte si hay acuerdo, contrato nuevo o necesidad de la vivienda.
• Prórroga extraordinaria del RDL 29/2026: te la explico en esta guía.

6. Ojo: puede cambiar

Es un real decreto-ley y debe ser convalidado por el Congreso (con las Cortes disueltas, por la Diputación Permanente). Un decreto anterior sobre lo mismo fue derogado. Actualizaremos esta guía en cuanto haya novedades.

Lo que yo haría

1. Apunta la fecha de vencimiento de cada contrato y la fecha límite de preaviso (6 meses antes).
2. Si quieres recuperar la vivienda, decide pronto y comprueba si encajas en alguna excepción.
3. Si encajas, indícalo por escrito en la comunicación: si no lo haces, puedes perder la exención.
4. Si quieres seguir con el inquilino en otras condiciones, ofrécele un contrato nuevo por escrito dentro del preaviso.
5. Para futuros contratos, elige muy bien al inquilino: con estas reglas, un contrato puede durar muchos años.

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Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo hay que indemnizar por no renovar?

Desde el 15 de noviembre de 2026, para los vencimientos posteriores a esa fecha, si el Real Decreto-ley 28/2026 se mantiene.

¿Cuánto tengo que pagar?

La mayor cantidad entre 12 mensualidades o una mensualidad por año de estancia, calculadas sobre el valor superior del índice de referencia o, si no existe, sobre la renta vigente.

¿Con cuánto tiempo tengo que avisar?

Con al menos 6 meses. Si a la entrada en vigor quedan menos de 6 meses para el vencimiento, basta con 4.

¿Si necesito la vivienda para mi hijo tengo que pagar?

No, si eres persona física, lo indicas por escrito y tu hijo la ocupa como vivienda permanente en los 3 meses siguientes a la entrega.

¿Y si ya avisé al inquilino antes de octubre?

Las comunicaciones válidas enviadas antes del 7 de octubre de 2026 mantienen sus efectos y no generan indemnización.

Fuentes oficiales

• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (artículo 10 LAU y disposición transitoria única)
• Ley de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)

Actualizado el 9 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Los reales decretos-ley deben ser convalidados por el Congreso: revisa siempre la versión vigente en el BOE.