Cómo recuperar tu vivienda alquilada por necesidad (2026)

EN 30 SEGUNDOS

• Puedes recuperar tu vivienda antes de los 5 años si la necesitas como vivienda permanente para ti, tus padres o hijos, o tu cónyuge tras una separación o divorcio.
• Requisitos clave: ser persona física, que haya pasado 1 año de contrato y, en contratos desde marzo de 2019, que la posibilidad conste expresamente en el contrato.
• Debes avisar por escrito con al menos 2 meses, explicando la causa.
• Si no la ocupas en 3 meses, el inquilino puede volver o pedirte una indemnización.

Tu hijo se independiza, te separas o quieres volver a tu ciudad, y la vivienda que necesitas está alquilada. ¿Puedes recuperarla? Sí, pero solo si se cumplen unos requisitos muy concretos. Si no, el inquilino puede negarse y tendrías un problema.

Te lo explico paso a paso.

1. Los requisitos de la necesidad (artículo 9.3 LAU)

• Eres persona física, no una sociedad.
• Ha pasado al menos el primer año de contrato.
• La necesitas como vivienda permanente (no para venderla, alquilarla más cara o usarla de segunda residencia) para:
  • ti mismo,
  • tus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción (padres e hijos),
  • tu cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
• En contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, esa posibilidad tiene que constar expresamente en el contrato. Si tu contrato no lo dice, en general no podrás usar esta vía antes de que termine la prórroga obligatoria.

2. Cómo comunicarlo

• Por escrito y de forma fehaciente (burofax con certificación de texto).
• Con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que necesitas la vivienda.
• Especificando la causa: quién va a vivir y por qué. Una comunicación genérica («la necesito») da pie a conflicto.

El inquilino tiene que dejar la vivienda en esa fecha si no pactáis otra.

3. Qué pasa si después no la ocupas

Si en 3 meses desde que el inquilino se va no has ocupado la vivienda (tú o el familiar indicado), salvo fuerza mayor, el inquilino puede elegir, en un plazo de 30 días:

• Volver a la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años, con las mismas condiciones y con indemnización por los gastos de la mudanza, o
• Una indemnización de una mensualidad por cada año que faltara hasta completar los 5 años.

Por eso la necesidad tiene que ser real.

4. Cómo encaja con los decretos de 2026

• Prórroga extraordinaria de 2 años (RDL 29/2026): la necesidad es una de las causas para rechazarla, siempre que la comuniques en los plazos del artículo 9.3. Más detalles en la guía de la prórroga extraordinaria.
• Fin del contrato desde el 15 de noviembre de 2026 (RDL 28/2026): si no renuevas al vencimiento, en general tendrás que indemnizar al inquilino. Pero no hay indemnización si eres persona física y necesitas la vivienda como residencia permanente para ti, tus familiares hasta segundo grado o tu cónyuge tras sentencia de separación, divorcio o nulidad, y lo indicas por escrito en la comunicación. Si no la ocupas en 3 meses, la indemnización vuelve a ser exigible. Lo tienes en la guía de la indemnización por no renovar.

Lo que yo haría

1. Lee tu contrato: ¿incluye la cláusula de necesidad? Si no, la vía del 9.3 se complica mucho.
2. Calcula las fechas: primer año cumplido y 2 meses de preaviso como mínimo (si puedes, da más).
3. Envía un burofax claro: quién va a vivir, por qué y desde cuándo.
4. Prepara pruebas de la ocupación real (empadronamiento, suministros a nombre de quien vive).
5. En tus próximos contratos, incluye siempre la cláusula de necesidad: no cuesta nada y te protege.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo recuperar mi piso para mi hijo?

Sí, los hijos son familiares en primer grado. Necesitas que haya pasado el primer año, que la cláusula conste en el contrato (si es posterior a marzo de 2019) y avisar con 2 meses.

¿Y para un hermano o un nieto?

Por la vía del artículo 9.3 no: solo cubre a familiares en primer grado. Al vencimiento del contrato, la nueva regla del RDL 28/2026 sí incluye a familiares hasta segundo grado para no pagar indemnización.

¿Puedo recuperar la vivienda para venderla?

No. La necesidad tiene que ser para vivienda permanente. Puedes vender con el inquilino dentro, y el comprador asumirá el contrato.

¿Si soy una sociedad puedo alegar necesidad?

No. La necesidad del artículo 9.3 solo la puede alegar un propietario persona física.

¿Qué pasa si el inquilino no se va?

Tendrías que acudir al juzgado. Por eso es clave que la comunicación sea correcta y fehaciente, y que puedas demostrar la necesidad.

Fuentes oficiales

• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 9.3 (texto consolidado)
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (nuevo artículo 10 LAU)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (disposición final quinta)

Actualizado el 9 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Los reales decretos-ley deben ser convalidados por el Congreso: revisa siempre la versión vigente en el BOE.