Prórroga extraordinaria del alquiler de 2 años: qué debe saber el propietario

EN 30 SEGUNDOS

• Desde el 8 de octubre de 2026, tu inquilino puede pedirte quedarse hasta 2 años más, año a año, con las mismas condiciones del contrato.
• Solo afecta a contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028.
• El inquilino tiene que pedirla y estar al corriente de pago durante los 8 meses anteriores.
• Puedes negarte si necesitas la vivienda para ti o tu familia, si pactáis otra cosa o si firmáis un contrato nuevo.

Si tu inquilino te ha mandado un mensaje diciendo «me acojo a la prórroga de dos años», no es un farol: desde octubre de 2026 existe esa posibilidad y, si cumple los requisitos, en general tendrás que aceptarla. Pero no se aplica a todos los contratos ni en todos los casos.

En esta guía te explico, paso a paso, cuándo tienes que aceptarla, cuándo puedes negarte y cómo responder sin cometer errores.

1. Qué es la prórroga extraordinaria

Es una medida del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026). Permite al inquilino alargar su contrato de vivienda habitual por plazos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, cuando su contrato está a punto de terminar.

Durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato en vigor: misma renta (con las actualizaciones permitidas), mismas cláusulas, misma fianza.

2. A qué contratos afecta

• Contratos de vivienda habitual (no locales, no alquiler de temporada).
• Cuyo periodo de prórroga obligatoria (los 5 años, o 7 si el propietario es una empresa) termine antes del 31 de diciembre de 2028.
• También a los contratos que estén terminando su prórroga tácita o su tácita reconducción dentro de ese plazo.

Si tu contrato termina en 2029 o después, esta prórroga no le afecta (aunque sí pueden afectarle otras reglas, como el nuevo régimen de renovación que te explico en la guía sobre la indemnización por no renovar).

3. Qué tiene que cumplir el inquilino

• Pedirla. No es automática. Te recomiendo que exijas que la solicitud sea por escrito para tener constancia de la fecha.
• Estar al corriente de pago del alquiler en el momento de pedirla.
• Haber pagado puntualmente cada mes durante los 8 meses anteriores. Si ha habido retrasos o impagos en ese periodo, no cumple el requisito.

4. Cuándo puedes negarte

La norma dice que la solicitud «deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador», salvo en estos casos:

• Acuerdo distinto: si ambos pactáis otros términos (por ejemplo, una salida pactada o una renovación).
• Contrato nuevo: si firmáis un nuevo contrato de alquiler. Ojo: la prórroga no se aplica si acordáis una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la actual.
• Necesidad de la vivienda: si necesitas ocuparla como vivienda permanente para ti, tus familiares en primer grado o tu cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad, y lo comunicas en los plazos del artículo 9.3 de la LAU. Te lo explico en detalle en cómo recuperar tu vivienda por necesidad.

Fuera de estos casos, un «no» sin más no sirve. Si el inquilino cumple los requisitos y te niegas, podría quedarse igualmente y reclamar su derecho.

5. Cómo encaja con otras prórrogas

Esta prórroga no se suma a otras prórrogas legales. Si al contrato le corresponde la prórroga ordinaria de la LAU, se aplica esa y no la extraordinaria. Además, a partir del 15 de noviembre de 2026 entra en vigor el Real Decreto-ley 28/2026, que cambia el artículo 10 de la LAU, y ambos decretos incluyen reglas para coordinarse entre sí.

Si ya habías enviado una comunicación de no renovación válida antes del 7 de octubre de 2026, conserva sus efectos. Si la prórroga extraordinaria se aplica igualmente, el contrato terminará cuando acabe esa prórroga, salvo que pactéis otra cosa.

6. ¿Puedo subir la renta durante la prórroga?

Solo si tu contrato prevé la actualización, y con límites: hasta el 31 de diciembre de 2027, si tu renta supera el índice de referencia no puedes subirla, y si no hay nuevo pacto la subida no puede pasar del 2%. Lo tienes todo en cuánto puedo subir el alquiler en 2026.

Lo que yo haría

1. Mira la fecha de fin de tu contrato y de su prórroga obligatoria. Si termina antes de finales de 2028, cuenta con que te pueden pedir la prórroga.
2. Comprueba el historial de pagos de los últimos 8 meses con extractos bancarios. Es la primera condición y la más fácil de verificar.
3. Si te la piden, contesta por escrito (burofax o email con acuse) aceptándola o explicando el motivo legal concreto por el que no procede.
4. Si de verdad necesitas la vivienda, no esperes: la necesidad tiene sus propios requisitos y plazos.
5. Si quieres renovar en otras condiciones, negocia un contrato nuevo antes de que llegue la solicitud.

¿Te han pedido la prórroga y no sabes si tienes que aceptarla?

Lo miramos juntos en una llamada: revisamos tu contrato, las fechas y qué te conviene responder.

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Preguntas frecuentes

¿La prórroga de 2 años es automática?

No. La tiene que solicitar el inquilino y cumplir los requisitos, entre ellos estar al corriente de pago durante los 8 meses anteriores.

¿Puedo subir el alquiler durante la prórroga?

Se mantienen las condiciones del contrato. Solo puedes aplicar la actualización si está pactada, y hasta el 31 de diciembre de 2027 con el límite del 2% (o ninguna subida si tu renta supera el índice de referencia).

¿Qué pasa si el inquilino se retrasó un mes en los últimos 8 meses?

La norma exige que haya estado al corriente de pago mensualmente durante los 8 meses anteriores. Un retraso en ese periodo puede dejarle fuera, pero conviene revisar las fechas exactas y guardar la prueba.

¿Afecta al alquiler de temporada?

No. Solo se aplica a los contratos de vivienda habitual.

¿Puedo negarme porque quiero venderla?

La venta no aparece entre las excepciones. Puedes vender la vivienda con el inquilino dentro, pero el comprador tendrá que respetar el contrato y su prórroga.

Fuentes oficiales

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (disposición final quinta)
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (disposición adicional primera)
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado)

Actualizado el 9 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Los reales decretos-ley deben ser convalidados por el Congreso: revisa siempre la versión vigente en el BOE.