Gastos del alquiler: qué paga el propietario y qué el inquilino

EN 30 SEGUNDOS

• La comunidad puede pasarse al inquilino solo si lo pactáis por escrito y con el importe anual en el contrato.
• El IBI y los demás tributos de la vivienda no se pueden repercutir al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario.
• Los honorarios de agencia y los gastos de formalizar el contrato los paga siempre el propietario.
• Los suministros con contador (luz, agua, gas) son del inquilino; las reparaciones para mantener la vivienda habitable, del propietario.

Quién paga cada gasto es una de las primeras dudas cuando alquilas por tu cuenta y una de las fuentes de conflicto más habituales con el inquilino. La buena noticia es que la ley lo deja bastante claro; la mala, que lo que no pongas bien en el contrato lo acabas pagando tú.

En esta guía repaso, gasto por gasto, qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos para el alquiler de vivienda habitual y qué puedes pactar con tu inquilino.

1. Gastos de comunidad

El artículo 20.1 de la LAU permite pactar que los gastos generales del edificio que no se pueden individualizar (comunidad, portería, ascensor, limpieza de zonas comunes…) los pague el inquilino. Para que el pacto sea válido:

• Debe constar por escrito en el contrato.
• Debe indicar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
• En un edificio en propiedad horizontal, el importe es el que corresponde a tu vivienda según su cuota de participación.
• Si el edificio no está en propiedad horizontal, no puedes pasar al inquilino gastos de comunidad.

Si no hay pacto, la comunidad la pagas tú. Y las derramas extraordinarias que aprueba la junta para obras del edificio corresponden, en principio, al propietario.

Cuánto pueden subir

Durante los cinco primeros años del contrato (siete si el propietario es una empresa), lo que paga el inquilino por estos gastos solo puede subir una vez al año, por acuerdo, y nunca más del doble de lo que podría subir la renta (artículo 20.3 LAU).

2. IBI, basuras y otros tributos

Desde la Ley de Vivienda, el artículo 20.1 de la LAU dice que en ningún caso pueden imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea él quien tenga la condición de obligado tributario. En la práctica:

• El IBI lo pagas tú, como propietario.
• La tasa de basuras depende de cómo la regule tu ayuntamiento: si el sujeto pasivo es el propietario, la pagas tú; si es el ocupante, el inquilino.
• Una cláusula que pase el IBI al inquilino en un contrato nuevo no es válida.

La parte positiva: el IBI y estas tasas son gasto deducible en tu declaración de la renta.

3. Honorarios de agencia y gastos del contrato

El artículo 20.2 de la LAU es tajante: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente, se llamen como se llamen. Incluye cualquier servicio para preparar, firmar, gestionar, renovar o modificar el contrato.

Solo puede pagar el inquilino un servicio no esencial para firmar el contrato si lo ha pedido expresamente por escrito después de que le informaran de que es opcional y de su coste.

4. Luz, agua, gas e internet

Los servicios que se miden con contador individual son en todo caso del inquilino (artículo 20.4 LAU). Lo habitual es que el inquilino cambie la titularidad a su nombre o que te pague exactamente lo que marcan los contadores.

• Si los recibos siguen a tu nombre, pide que te pague el importe real de cada factura y entrégale copia.
• Internet y otros servicios que contrate el inquilino son suyos.
• Evita cobrar una cantidad fija «con suministros incluidos» en vivienda habitual: genera discusiones y es difícil de justificar.

5. Reparaciones: quién paga qué

Lo que paga el propietario

Según el artículo 21.1 de la LAU, debes hacer todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, sin subir la renta por ello: caldera, instalación eléctrica, fontanería, humedades, cubierta, electrodomésticos que se averían por su uso normal…

Si la obra dura más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte de la vivienda que el inquilino no puede usar.

Lo que paga el inquilino

• Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario: un grifo, una bombilla, la goma de una puerta…
• Los daños que cause él o las personas que viven con él.

Si no reparas a tiempo

Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 21.5 de la LAU permite al inquilino pedirte por escrito una reparación que afecte a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, adjuntando un presupuesto razonable. Tienes quince días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no respondes o te niegas sin motivo, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas siguientes.

En el alquiler de temporada las reglas son distintas: el propietario asume también las pequeñas reparaciones (artículo 21 bis LAU). Lo explico en la guía sobre el alquiler de temporada.

6. Si tu vivienda está en zona tensionada

En zona de mercado residencial tensionado, al firmar un nuevo contrato no puedes añadir gastos, cuotas, servicios o tasas que no estuvieran ya en el contrato anterior (artículo 17.6 LAU). Si antes no le pasabas la comunidad al inquilino, no puedes empezar a hacerlo con el siguiente.

7. Cómo cobrar y justificar los gastos

• El recibo o justificante debe indicar por separado cada concepto: renta, comunidad y demás gastos (artículo 17.4 LAU).
• El pago se hace por medios electrónicos, salvo que alguna de las partes no tenga cuenta bancaria (artículo 17.3 LAU).
• Guarda los recibos de comunidad y las facturas: los necesitas para justificar lo que cobras y para tu declaración.

Todo esto se decide al redactar el contrato. Tienes el detalle de las cláusulas en la guía del contrato de alquiler de vivienda 2026, y si vas a pedir garantías, revisa también la de la fianza.

Lo que yo haría

1. Pide a tu administrador de fincas el importe anual de la comunidad y ponlo en el contrato si quieres repercutirlo.
2. No incluyas el IBI en el contrato: súmalo a tu cálculo de la renta y dedúcelo en la renta.
3. Pide al inquilino que ponga los suministros a su nombre desde el primer mes.
4. Describe en el contrato qué es pequeña reparación con ejemplos para evitar discusiones.
5. Responde siempre por escrito y en menos de quince días a cualquier aviso de avería.

¿No tienes claro qué gastos pasar a tu inquilino?

Revisamos juntos tu contrato y los números de tu alquiler.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo cobrar la comunidad al inquilino?

Sí, si lo pactáis por escrito en el contrato e indicáis el importe anual a la fecha de la firma. Sin ese pacto, la paga el propietario.

¿Puedo hacer que el inquilino pague el IBI?

No. La LAU prohíbe imponer al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que él sea el obligado tributario.

¿Quién paga la reparación de la caldera?

El propietario, si la avería se debe al uso normal o al paso del tiempo. El inquilino paga solo el pequeño mantenimiento por desgaste o los daños que cause.

¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria?

Siempre el propietario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino.

¿Puedo subir lo que el inquilino paga de comunidad?

Durante los cinco primeros años, solo una vez al año, por acuerdo y nunca más del doble de lo que podría subir la renta.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículos 17, 20, 21 y 21 bis (texto consolidado)
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre

Actualizado el 20 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Revisa siempre la versión vigente de las normas en el BOE.