Fianza de alquiler en 2026: cuánto pedir, dónde depositarla y cuándo devolverla
EN 30 SEGUNDOS
- En vivienda habitual la fianza es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta, en metálico.
- Puedes pedir una garantía adicional de hasta 2 mensualidades (solo 1 en el alquiler temporal). No puedes exigir al inquilino un seguro de impago.
- En la mayoría de comunidades autónomas debes depositar la fianza en un organismo público. Si no lo haces, te arriesgas a una sanción.
- Al terminar, tienes un mes para devolverla. Desde octubre de 2026, el estado de la vivienda se documenta por escrito en un documento de finalización.
La fianza es la primera protección que tienes cuando alquilas tu vivienda. Pero es también una de las cosas en las que más errores veo: propietarios que piden tres meses «porque es lo normal», que no la depositan o que la devuelven tarde y sin explicar los descuentos. Cualquiera de esos errores te puede costar dinero o un conflicto con tu inquilino.
En esta guía te explico qué dice la ley hoy, después de los cambios del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, y cómo la gestiono yo con los propietarios a los que acompaño.
1. Qué es la fianza y para qué sirve
La fianza es una cantidad en metálico que el inquilino entrega al firmar el contrato para garantizar que cumple sus obligaciones: pagar la renta, los suministros pactados y devolver la vivienda en buen estado.
No es un pago a cuenta de la renta. Durante el contrato no puedes usarla para cobrarte un mes que el inquilino no paga, ni el inquilino puede pedirte que «el último mes se descuente de la fianza». Se liquida al final, cuando te devuelve las llaves.
2. Cuánto puedes pedir
La fianza legal: una mensualidad
El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es claro: en el alquiler de vivienda la fianza es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta. En los locales y otros usos distintos de vivienda son dos.
La garantía adicional: hasta dos mensualidades
Además de la fianza, puedes pactar una garantía adicional (un depósito extra o un aval bancario, por ejemplo). Tiene límites:
- En vivienda habitual, en contratos de hasta 5 años (o 7 si eres una empresa), la garantía adicional no puede superar dos mensualidades.
- En el alquiler de vivienda temporal, la garantía adicional no puede superar una mensualidad. Esto es nuevo desde el 8 de octubre de 2026.
- En ningún caso puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago u otra cobertura parecida. Si quieres esa protección, el seguro lo contratas tú.
Es decir: en un alquiler normal de vivienda, lo máximo que puedes tener como garantía es la fianza (1 mes) más 2 meses de garantía adicional. Pedir más es ilegal y, en caso de conflicto, el exceso no te protegería.
Tampoco puedes pedir varios meses por adelantado
El artículo 17.2 de la LAU prohíbe exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Así que no vale «disfrazar» garantías como meses adelantados.
3. ¿Se actualiza la fianza?
- Durante los 5 primeros años (7 si eres persona jurídica), la fianza no se actualiza.
- Después, en cada prórroga, puedes pedir que se iguale a una mensualidad de la renta vigente. El inquilino también puede pedir que baje si la renta ha bajado.
- Si el contrato dura más de 5 años desde el principio, se actualiza según lo pactado. Si no pactáis nada, se aplica la misma regla que a la actualización de la renta.
4. Dónde depositarla: el organismo de tu comunidad
La LAU no regula el depósito: lo hacen las comunidades autónomas. En la mayoría, el propietario está obligado a depositar la fianza en un organismo público (el instituto de vivienda o la consejería correspondiente) en un plazo corto desde la firma del contrato. Algunas permiten, además, un régimen de concierto para propietarios con muchos contratos.
- Busca en la web de vivienda de tu comunidad «depósito de fianzas de arrendamiento».
- Comprueba el plazo, el modelo y si se puede hacer en línea.
- Guarda el justificante: lo necesitarás para recuperar el dinero al final del contrato y es tu prueba si hay una inspección.
No depositarla no invalida el contrato, pero puede acarrear sanciones administrativas y te deja en peor posición si hay un conflicto.
Si tu vivienda está en Canarias
En Canarias el depósito es obligatorio y lo regula la Ley 2/2014, de 20 de junio, que modificó la Ley de Vivienda de Canarias. Lo gestiona el Instituto Canario de la Vivienda:
- Plazo: un mes desde la firma del contrato.
- Importe: el de la fianza legal del artículo 36.1 de la LAU, es decir, una mensualidad de renta en vivienda. La garantía adicional no se deposita.
- Tienes que depositarla aunque el inquilino no te la haya pagado o hayas renunciado a pedirla: la obligación es tuya y es independiente.
- Se ingresa en metálico en la Caja de Depósitos del Gobierno de Canarias y el depósito no genera intereses. Te dan un resguardo que debes guardar.
- El trámite se hace por internet: alta en la Base de Datos de Terceros del Gobierno de Canarias, ingreso con el modelo 6672 y solicitud ante el Instituto Canario de la Vivienda en su sede electrónica.
- Al terminar el contrato, pides la devolución con el resguardo y el justificante de que has devuelto la fianza al inquilino (o una declaración responsable). La Administración tiene un mes para devolvértela; si tarda más, te debe el interés legal.
- Si depositas fuera de plazo, te arriesgas a recargos y sanciones, que no se devuelven.
Si tienes muchas viviendas alquiladas (fianzas por más de 15.000 euros), puedes pedir el régimen concertado, en el que depositas el 90 % del total.
5. Cómo y cuándo devolverla
Cuando el inquilino te entrega las llaves empieza a correr el plazo. Según el artículo 36.4 de la LAU, si no devuelves el saldo de la fianza en un mes desde la entrega de llaves, esa cantidad empieza a generar el interés legal del dinero a favor del inquilino.
Qué puedes descontar
- Rentas o suministros pendientes que estuvieran a cargo del inquilino.
- Daños que vayan más allá del desgaste normal por el uso.
- Lo que el contrato pusiera a su cargo y no haya pagado.
Qué no puedes descontar
- El desgaste normal: pintura envejecida, pequeñas marcas, electrodomésticos que se estropean por los años.
- La limpieza «para dejarlo perfecto» si el piso se entregó en un estado razonable.
- Reparaciones que te correspondían a ti como propietario.
Mi consejo: detalla por escrito cada descuento, con fotos y facturas o presupuestos. Un descuento sin justificar casi siempre termina en reclamación.
6. Novedad 2026: el documento de finalización
El Real Decreto-ley 29/2026 añadió un apartado 7 al artículo 36 de la LAU: al terminar el contrato, las partes deben dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en un documento de finalización firmado por ambas.
Y aquí viene lo importante: si no se firma ese documento, o si en él no aparece ningún desperfecto, se presume (salvo prueba en contrario) que la vivienda se devolvió en buen estado. En la práctica, si no anotas los daños en ese momento, después te costará mucho descontarlos de la fianza.
- Haz la revisión con el inquilino presente, el mismo día de la entrega de llaves.
- Compárala con el inventario y las fotos del inicio del contrato.
- Anota cada desperfecto concreto y, si podéis, el importe aproximado.
7. Errores frecuentes con la fianza
- Pedir más de 1 + 2 mensualidades entre fianza y garantía adicional.
- Cobrarla en efectivo sin recibo. Recuerda que la renta se paga por medios electrónicos.
- No depositarla en el organismo de tu comunidad.
- Usarla para cubrir impagos durante el contrato.
- No hacer inventario al principio ni documento de finalización al final.
Si te preocupan los impagos, la fianza sola no basta: lo que más te protege es elegir bien. Te lo explico en qué documentos pedir a un inquilino y, si el problema ya ha llegado, en qué hacer si tu inquilino no paga. Y si estás empezando, repasa antes cómo alquilar tu piso sin inmobiliaria.
Lo que yo haría
- Pide 1 mes de fianza y, si el perfil lo justifica, hasta 2 de garantía adicional, nunca más.
- Deposita la fianza en los primeros días y guarda el justificante con el contrato.
- Haz un inventario con fotos fechadas el día de la firma.
- Prepara un documento de finalización y fírmalo con el inquilino el día que te devuelva las llaves.
- Devuelve el saldo en menos de un mes, con un desglose por escrito de cada descuento.
¿Dudas con la fianza de tu contrato?
Revisamos juntos tu caso y te digo cuánto pedir y cómo protegerte sin pasarte de lo que permite la ley.
Tienes un modelo de inventario y de entrega de llaves en el kit: Descarga gratis el Kit del Propietario Independiente
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es la fianza de un alquiler de vivienda?
Una mensualidad de renta, en metálico. Es obligatoria según el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Puedo pedir más de un mes de fianza?
Como fianza legal, no. Pero puedes pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades en vivienda habitual (una en alquiler temporal).
¿Puedo obligar al inquilino a contratar un seguro de impago?
No. La ley prohíbe exigir al inquilino seguros de impago o coberturas análogas. Puedes contratarlo tú como propietario.
¿En cuánto tiempo tengo que devolver la fianza?
En un mes desde la entrega de llaves. Si tardas más, el saldo pendiente genera el interés legal del dinero a favor del inquilino.
¿Dónde se deposita la fianza en Canarias?
En la Caja de Depósitos del Gobierno de Canarias, a través del Instituto Canario de la Vivienda, en el plazo de un mes desde la firma del contrato. El trámite se hace por internet con el modelo 6672.
Fuentes oficiales
- Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 36 (texto consolidado)
- Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 17 (pago de la renta)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
- Ley 2/2014, de 20 de junio, de Canarias (depósito de fianzas, artículos 2 a 9)
- Instituto Canario de la Vivienda: fianzas de arrendamiento
Actualizado el 15 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Revisa siempre la versión vigente de las normas en el BOE.
