Cómo alquilar tu piso sin inmobiliaria: guía paso a paso (2026)

EN 30 SEGUNDOS

• Alquilar sin inmobiliaria es perfectamente posible si sigues un método: precio, anuncio, filtro, contrato y entrega.
• Desde la Ley de Vivienda, los gastos de inmobiliaria los paga el propietario: hacerlo tú te ahorra normalmente una mensualidad o más.
• Lo que más te protege es elegir bien al inquilino y un contrato bien redactado.
• Con las normas de 2026, un contrato puede durar muchos años: dedica tiempo a hacerlo bien desde el principio.

Cada vez más propietarios alquilan su vivienda por su cuenta. Desde 2023 los honorarios de la inmobiliaria ya no los puede pagar el inquilino y corren de tu cuenta. Y con las normas de 2026, un error al elegir inquilino o al redactar el contrato puede salir muy caro.

Esta es la guía que uso con los propietarios a los que acompaño: 7 pasos, en orden.

Paso 1. Prepara la vivienda y la documentación

• Certificado de eficiencia energética: es obligatorio para anunciar y alquilar.
• Cédula de habitabilidad o documento equivalente, según tu comunidad autónoma.
• Reparaciones pendientes, limpieza a fondo y, si puedes, una mano de pintura.
• Inventario con fotos fechadas de cada estancia y del mobiliario.

Paso 2. Fija un precio realista

• Compara con anuncios similares en tu zona (metros, planta, estado, extras).
• Consulta el sistema estatal de índices de referencia del Ministerio de Vivienda.
• Si tu vivienda está en una zona tensionada, comprueba los límites: la renta inicial no puede superar la del último contrato de los 5 años anteriores (salvo excepciones).
• Recuerda que no podrás subirla libremente después. Te lo explico en cuánto puedo subir el alquiler.

Paso 3. Crea un anuncio que filtre

• Fotos con luz natural, horizontales, de todas las estancias.
• Un título claro: zona, metros, habitaciones y lo mejor del piso.
• En la descripción, indica qué documentación pedirás y el tipo de contrato. Eso filtra antes de las visitas.
• Indica el precio, la fianza y las garantías desde el principio.

Paso 4. Filtra antes de enseñar

No enseñes el piso a todo el que llame. Haz una breve llamada previa: a qué se dedica, cuántas personas vivirán, cuándo quiere entrar y si puede acreditar ingresos. Te ahorrarás muchas visitas inútiles.

Paso 5. Elige al inquilino con criterio

Es el paso más importante. Pide la documentación justa para comprobar su identidad y su solvencia, y compárala con lo que te contó. Te lo explico en detalle en qué documentos pedir a un inquilino.

Paso 6. Firma un contrato que te proteja

Un buen contrato de vivienda habitual debe incluir, como mínimo:

• Identificación de las partes, la vivienda y su referencia catastral.
• Duración, renta y forma de pago (siempre por transferencia).
• Una cláusula de actualización de la renta: sin ella, no podrás actualizarla.
• La cláusula de necesidad de recuperar la vivienda para ti o tus familiares.
• Fianza de una mensualidad y, si quieres, una garantía adicional de hasta 2 mensualidades.
• Qué gastos y suministros paga cada uno (el reparto de gastos generales debe constar por escrito con su importe anual).
• El inventario firmado como anexo.

Recuerda: no puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago, ni repercutirle los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato. El seguro de impago lo puedes contratar tú.

Paso 7. Fianza, llaves y después

• Deposita la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma, si es obligatorio en ella, dentro del plazo.
• Haz la entrega de llaves con el inventario y las lecturas de los contadores.
• Cambia los suministros a nombre del inquilino si así lo habéis pactado.
• Declara los ingresos del alquiler en tu IRPF y aplica la reducción que te corresponda.

Lo que yo haría

1. No tengas prisa: un mes vacío cuesta mucho menos que un mal inquilino.
2. Filtra por teléfono antes de cada visita.
3. Comprueba los ingresos con documentos, no con palabras.
4. Usa un contrato completo y actualizado a las normas de 2026.
5. Documenta todo: inventario, fotos, comunicaciones.

¿Quieres alquilar tu piso por tu cuenta pero con alguien que te guíe?

Te acompaño en todo el proceso, del precio a la firma, sin comisión de agencia.

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Preguntas frecuentes

¿Es legal alquilar un piso sin inmobiliaria?

Sí. No es obligatorio usar una agencia. Solo tienes que cumplir la normativa: certificado energético, contrato, fianza y declaración de los ingresos.

¿Quién paga la inmobiliaria si la uso?

Tú, como propietario. Desde la Ley de Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino.

¿Cuánto puedo pedir de fianza y garantías?

La fianza legal es de una mensualidad. Además, puedes pedir una garantía adicional de hasta 2 mensualidades en vivienda habitual.

¿Puedo obligar al inquilino a contratar un seguro de impago?

No. La ley lo prohíbe. Puedes contratarlo tú como propietario.

¿Necesito el certificado energético?

Sí, es obligatorio para anunciar y alquilar la vivienda.

Fuentes oficiales

• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 17, 18, 20 y 36 (texto consolidado)
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre

Actualizado el 9 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Revisa siempre la versión vigente de las normas en el BOE.