Qué documentos pedir a un inquilino (y cuáles no) para elegir bien

EN 30 SEGUNDOS

• Elegir bien al inquilino es la mejor protección contra los impagos, sobre todo ahora que los contratos pueden durar muchos años.
• Pide lo justo para comprobar identidad, ingresos y estabilidad: DNI o NIE, últimas nóminas, contrato de trabajo o, si es autónomo, su declaración de la renta.
• Una referencia útil: que la renta no supere el 30–35% de sus ingresos netos.
• Respeta la protección de datos: pide solo lo necesario, informa para qué lo usas y borra los datos de los candidatos que no elijas.

Con las normas de 2026, un contrato de alquiler puede durar 5, 7 años o más, y recuperar la vivienda puede costar una indemnización. Por eso la elección del inquilino es la decisión más importante que vas a tomar como propietario.

Te explico qué pedir, cómo analizarlo y qué no puedes pedir.

1. Qué documentación pedir

Si trabaja por cuenta ajena

• DNI o NIE, para comprobar su identidad (basta con verlo; no siempre necesitas guardar copia).
• Últimas 3 nóminas.
• Contrato de trabajo, para ver si es indefinido y su antigüedad.
• Si quieres más seguridad, un informe de vida laboral.

Si es autónomo

• Última declaración de la renta (IRPF).
• Pagos trimestrales del año en curso.
• Alta en el régimen de autónomos.

Si es pensionista o estudiante

• Pensionista: certificado de la pensión.
• Estudiante: normalmente necesitarás un avalista con solvencia, del que pedirás la misma documentación.

2. Cómo analizar la solvencia

• Ratio de esfuerzo: la renta no debería superar el 30–35% de los ingresos netos del hogar.
• Estabilidad: un contrato indefinido con antigüedad pesa más que un sueldo alto pero temporal.
• Coherencia: lo que te contó por teléfono debe cuadrar con los documentos.
• Si tienes dudas, pide garantías: un avalista o la garantía adicional (hasta 2 mensualidades en vivienda habitual).

3. La conversación también cuenta

Además de los papeles, fíjate en:

• Por qué se muda y cuánto tiempo quiere quedarse.
• Quién va a vivir en la vivienda.
• Si es puntual y claro desde el primer contacto.
• Si te da el contacto de su anterior propietario y este habla bien de él.

4. Lo que no debes pedir

• Datos que no sean necesarios: estado de salud, religión, afiliación sindical, ideas políticas o datos de terceros sin justificación.
• Extractos bancarios completos con todos sus movimientos: es más de lo necesario. Si quieres comprobar ahorros, basta con un certificado de saldo.
• Que contrate un seguro de impago: la ley prohíbe exigirlo al inquilino.
• Que pague los honorarios de agencia o de formalización del contrato: corren de tu cuenta.
• Y por supuesto, no discrimines por origen, sexo, orientación, discapacidad o cualquier otra circunstancia personal.

5. Protección de datos: cómo hacerlo bien

• Informa al candidato de para qué usarás sus datos (valorar su solvencia para el alquiler).
• Pide solo lo necesario para esa finalidad.
• Guarda la documentación de forma segura.
• Borra los datos de los candidatos que no elijas en cuanto ya no los necesites.

Lo que yo haría

1. Avisa en el anuncio de qué documentación pedirás: así se filtran solos los que no la tienen.
2. Pide los documentos antes de la segunda visita, no antes de la primera.
3. Calcula siempre el ratio de esfuerzo y no lo pases por alto aunque te caiga bien.
4. Si dudas, pide un avalista antes que rebajar tus criterios.
5. Elige con calma: un mes sin alquilar es mucho mejor que un año de impagos.

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Preguntas frecuentes

¿Puedo pedir las nóminas a un inquilino?

Sí. Es una forma habitual y razonable de comprobar su solvencia, siempre que le informes del uso y no las guardes más tiempo del necesario.

¿Puedo pedir un avalista?

Sí. El aval personal es una garantía habitual, sobre todo si los ingresos son justos o inestables.

¿Cuánto debe ganar un inquilino para un alquiler de 900 €?

Como referencia, con un ratio del 30–35%, unos ingresos netos de entre 2.600 y 3.000 € al mes en el hogar.

¿Puedo pedirle que contrate un seguro de impago?

No. La ley prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago. Puedes contratarlo tú.

¿Qué hago con los documentos de los candidatos descartados?

Bórralos o destrúyelos en cuanto termines la selección. No tienes motivo para conservarlos.

Fuentes oficiales

• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículos 20 y 36 (texto consolidado)
• Ley Orgánica 3/2018, de Protección de Datos Personales
• Agencia Española de Protección de Datos

Actualizado el 9 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Revisa siempre la versión vigente de las normas en el BOE.