Mi inquilino no paga el alquiler: qué hacer paso a paso (2026)

EN 30 SEGUNDOS

• Actúa en cuanto haya un impago: cada mes que esperas es un mes más que pierdes.
• Envía un burofax reclamando la deuda y ofreciendo negociar: hoy es casi imprescindible antes de ir al juzgado.
• Si no paga, puedes presentar una demanda de desahucio por falta de pago y reclamar a la vez las rentas debidas.
• Si el inquilino es vulnerable, el proceso puede alargarse o suspenderse: infórmate antes de dar cada paso.

Que tu inquilino deje de pagar es la peor pesadilla de cualquier propietario. La buena noticia es que hay un camino claro. La mala, que los errores al principio pueden costarte meses.

Te explico qué hacer desde el primer día de retraso hasta recuperar tu vivienda.

1. Los primeros días: habla y documenta

• Contacta con el inquilino por teléfono o mensaje. A veces es un despiste o un problema puntual.
• Deja todo por escrito: mensajes, emails, promesas de pago. Te servirán como prueba.
• Si propone un plan de pagos, ponlo por escrito con fechas e importes concretos.
• Nunca cambies la cerradura, cortes los suministros ni entres en la vivienda: puede ser delito, aunque te deba dinero.

2. El burofax: reclamar y ofrecer negociar

Si el impago sigue, envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Debe incluir:

• Las cantidades debidas, mes a mes.
• El requerimiento de pago.
• Una invitación a negociar una solución amistosa (por ejemplo, un plan de pagos o una salida pactada).

¿Por qué estas dos cosas?

• El requerimiento: si lo haces de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga, este no podrá evitar el desahucio pagando a última hora (lo que se llama «enervar»). Además, el inquilino solo puede enervar una vez.
• La invitación a negociar: desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), antes de demandar hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC). Hay juzgados que lo exigen también en los desahucios por impago y otros no. Para no arriesgarte a que inadmitan tu demanda, inclúyelo siempre.

3. La demanda de desahucio por falta de pago

Si no hay acuerdo, el camino es el juicio verbal de desahucio por falta de pago. Puntos clave:

• Puedes pedir el desahucio y, en la misma demanda, la reclamación de las rentas debidas y las que se vayan venciendo.
• La demanda debe indicar, entre otras cosas, si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si eres gran tenedor.
• Puedes ofrecer perdonar la deuda y las costas si el inquilino se va voluntariamente en un plazo (mínimo 15 días desde que se le notifica la demanda). Es una salida rápida que a menudo compensa.
• Aunque legalmente no siempre es obligatorio, te recomiendo hacerlo con abogado y procurador: un defecto formal puede retrasarte meses.

4. Si el inquilino es vulnerable

Las normas de 2026 refuerzan la protección de los inquilinos en situación de vulnerabilidad:

• El Real Decreto-ley 29/2026 prevé que, en ciertos casos de vulnerabilidad económica, la Administración tenga 2 meses para ofrecer una vivienda al inquilino o pagar o consignar la deuda. Si no lo hace, se subroga en la deuda del inquilino y el contrato continúa.
• Hay supuestos de suspensión de desahucios por vulnerabilidad hasta el 31 de diciembre de 2030, con revisión periódica y compensaciones previstas para determinados propietarios.

Por eso es importante conocer la situación del inquilino desde el principio: cambia los plazos y la estrategia.

5. Cómo recuperar el dinero

• La fianza y las garantías sirven para cubrir parte de la deuda al final del contrato.
• Si tienes un seguro de impago, comunícale el siniestro en cuanto se produzca: suelen tener plazos estrictos.
• Si el inquilino ya se fue y solo quieres el dinero, el proceso monitorio es una vía rápida para reclamarlo.
• Si hay avalista, también puedes reclamarle a él.

6. La mejor defensa: prevenir

La mayoría de impagos se evitan antes de firmar: con una buena selección del inquilino, garantías bien pensadas y un contrato bien redactado.

Lo que yo haría

1. No esperes más de un mes para enviar el burofax.
2. En el mismo burofax, reclama la deuda y ofrece negociar: así cubres los dos requisitos.
3. Ofrece una salida pactada (perdón parcial de la deuda a cambio de las llaves en una fecha): suele ser lo más rápido y barato.
4. Si no funciona, demanda sin demora y reclama a la vez las rentas.
5. Y para el próximo inquilino, refuerza la selección: es donde se gana o se pierde el alquiler.

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Preguntas frecuentes

¿Cuántos meses tiene que deber el inquilino para desahuciarlo?

Basta con el impago de una mensualidad para poder resolver el contrato. Pero en la práctica conviene requerir el pago y ofrecer negociar antes de demandar.

¿Puedo cambiar la cerradura si no me paga?

No. Aunque te deba dinero, solo un juzgado puede ordenar el desalojo. Cambiar la cerradura o cortar los suministros puede ser delito.

¿Es obligatorio intentar negociar antes de demandar?

Desde abril de 2025 la ley exige intentar un medio de solución de controversias antes de muchos procesos civiles. Los juzgados no coinciden en si se aplica al desahucio por impago, así que lo prudente es ofrecerlo siempre.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago?

Depende mucho del juzgado y de si el inquilino es vulnerable. Puede ir de unos meses a más de un año. Actuar pronto y sin errores formales es lo que más lo acorta.

¿Puedo quedarme la fianza por las rentas impagadas?

Sí, al final del contrato la fianza responde de las cantidades que te deba el inquilino, incluidas las rentas.

Fuentes oficiales

• Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 22, 250, 437, 439 y 440)
• Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (artículos 2 y 5)
• Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 27

Actualizado el 9 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Los reales decretos-ley deben ser convalidados por el Congreso: revisa siempre la versión vigente en el BOE.