Decreto de vivienda 2026: qué cambia si alquilas tu piso
EN 30 SEGUNDOS
Desde el 8 de octubre de 2026 tu inquilino puede pedirte una prórroga extraordinaria de hasta 2 años si su contrato termina antes de finales de 2028 y está al corriente de pago.
Hasta el 31 de diciembre de 2027 la subida anual de la renta queda limitada.
El alquiler de temporada solo vale si hay una causa real y acreditable; si no, se considera vivienda habitual.
Desde el 15 de noviembre de 2026, si no quieres renovar al vencimiento, tendrás que avisar con 6 meses y, salvo excepciones, indemnizar al inquilino.
Si tienes un piso alquilado o estás a punto de alquilarlo, octubre de 2026 te ha cambiado las reglas del juego. En pocas semanas se han publicado varios decretos de vivienda, alguno ha sido tumbado por el Congreso y otro lo ha sustituido. Es normal que estés perdido.
En esta guía te explico, sin jerga, qué está en vigor hoy, qué llega después y qué deberías revisar en tu contrato. Al final te cuento lo que haría yo en tu lugar.
Índice
1. Qué decretos están en vigor (y cuáles no)
A finales de septiembre el Gobierno aprobó dos decretos-ley (26/2026 y 27/2026). El Congreso derogó uno de ellos y el 6 de octubre se publicaron dos nuevos que son los que hay que mirar:
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre: en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Incluye la prórroga extraordinaria, el límite a la renta, el alquiler de temporada y por habitaciones, los desahucios y los cambios fiscales.
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre: entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Cambia qué pasa cuando tu contrato llega a su vencimiento.
Ojo: los decretos-ley tienen que ser convalidados por el Congreso. El anterior (27/2026) no superó ese trámite, así que conviene seguir de cerca si el 28/2026 se mantiene.
2. La prórroga extraordinaria de hasta 2 años
Es la medida que más propietarios está afectando ahora mismo.
A qué contratos afecta
A los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 (o que terminen su prórroga tácita o su tácita reconducción).
Qué tiene que cumplir el inquilino
Pedírtela él: no se aplica sola.
Estar al corriente de pago y haberlo estado mes a mes durante los 8 meses anteriores.
Cuánto dura
Por años sueltos, hasta un máximo de 2 años adicionales, con las mismas condiciones del contrato que tienes.
Cuándo puedes negarte
Si llegáis a un acuerdo distinto.
Si firmáis un contrato nuevo (no se aplica si el nuevo contrato baja la renta al menos un 5%).
Si necesitas la vivienda para ti o tus familiares y lo comunicas en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la LAU, con una causa real y acreditada.
3. Cuánto puedes subir la renta
Hasta el 31 de diciembre de 2027 la actualización anual de la renta queda limitada:
Si tu renta ya supera el límite del sistema estatal de índices de referencia, no puedes subirla.
En el resto de casos, el incremento no podrá superar el 2%.
Recuerda además que solo puedes actualizar la renta si tu contrato lo prevé. Si no hay cláusula de actualización, la renta se mantiene.
4. Alquiler de temporada y por habitaciones
Temporada: ya no vale “porque sí”
Tiene que existir una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino (trabajo, estudios, tratamiento médico…).
Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
Si supera los 12 meses sin justificación, o si encadenas más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino en la misma vivienda, pasa a considerarse vivienda habitual desde el primer contrato, con todo lo que implica (duración de 5 años, límites de renta, prórrogas).
Habitaciones
Si alquilas por habitaciones, la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar lo que cobrarías por alquilar la vivienda completa.
5. Si no quieres renovar: preaviso de 6 meses e indemnización
A partir del 15 de noviembre de 2026 (Real Decreto-ley 28/2026), cuando el contrato llegue a su vencimiento:
Si nadie avisa, el contrato se prorroga por periodos de 5 años (7 si el propietario es una empresa).
Si no quieres renovar, debes avisar con 6 meses de antelación (antes eran 4).
Y, salvo excepciones, tendrás que indemnizar al inquilino con la cantidad mayor entre 12 mensualidades (calculadas con el valor alto del índice de referencia) o una mensualidad por cada año que haya vivido en la casa.
Cuándo no hay que indemnizar
Necesitas la vivienda para vivir tú, un familiar de hasta segundo grado o tu cónyuge en caso de separación o divorcio (si no la ocupáis en 3 meses, la indemnización vuelve a ser exigible).
El inquilino no ha vivido en la vivienda más de 6 de los últimos 12 meses sin causa justificada.
El inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio.
Firmáis un contrato nuevo, o el inquilino rechaza una oferta formal de contrato nuevo de 5 años que respete los límites legales.
Las comunicaciones de no renovación que ya hubieras enviado correctamente antes de su publicación siguen siendo válidas.
6. Impagos e inquilinos vulnerables
Se suspenden los lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Si eres persona física, el decreto prevé compensaciones.
En impagos de inquilinos en situación de vulnerabilidad económica, la Administración tiene 2 meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar lo debido. Si no lo hace, se subroga en la deuda del inquilino.
Traducción práctica: elegir bien al inquilino y protegerte antes (garantías, seguro de impago, documentación) es hoy más importante que nunca.
7. Cambios en el IRPF para propietarios
El decreto reorganiza las reducciones por alquiler de vivienda habitual. En resumen, premia mantener al inquilino, alquilar por debajo del índice de referencia, alquilar en zona tensionada o a jóvenes, y las prórrogas tácitas (reducción del 80% si no eres gran tenedor y respetas el límite de renta). Si la renta del nuevo contrato sube, la reducción baja.
Cada caso es distinto: antes de firmar un contrato nuevo o renovar, revisa con tu asesor fiscal cuánto te ahorras en cada escenario.
Lo que yo haría
Revisa la fecha de fin de cada contrato que tengas: ¿termina antes de finales de 2028? Entonces tu inquilino puede pedir la prórroga.
Si alquilas de temporada, guarda por escrito la causa (contrato de trabajo, matrícula, informe médico…) y no encadenes contratos.
Si vas a necesitar la vivienda, prepara ya la comunicación con la causa acreditada y respetando los plazos.
Antes de buscar inquilino nuevo, refuerza la selección y las garantías: es la mejor protección frente a un impago que ahora puede alargarse.
¿No sabes cómo afecta todo esto a tu contrato?
Lo revisamos juntos en una llamada y te digo qué haría yo en tu caso.
¿Aún no tienes inquilino? Descarga gratis el Kit del Propietario Independiente
Preguntas frecuentes
¿La prórroga de 2 años se aplica automáticamente?
No. Tiene que pedirla el inquilino y cumplir los requisitos, entre ellos estar al corriente de pago durante los 8 meses anteriores.
¿Puedo negarme a la prórroga si necesito la vivienda?
Sí, si la necesitas para ti o tus familiares y lo comunicas conforme al artículo 9.3 de la LAU, con una causa real y acreditada.
¿Puedo subir la renta en 2026 y 2027?
Solo si tu contrato prevé la actualización, y con límite: no podrás subirla si ya supera el índice de referencia, y en general el incremento no podrá superar el 2% hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿Sigue existiendo el alquiler de temporada?
Sí, pero solo con una causa real y acreditable, más de 31 días y, en general, un máximo de 12 meses. Si no se cumple, se trata como vivienda habitual.
¿Tengo que indemnizar si no renuevo el contrato?
Desde el 15 de noviembre de 2026, en general sí, salvo las excepciones previstas (necesidad de la vivienda, inquilino que no la habita, que tiene otra vivienda en el municipio o rechaza un contrato nuevo).
Fuentes oficiales
Actualizado el 9 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. La normativa de vivienda está cambiando con frecuencia: revisa siempre la versión vigente en el BOE.
