Cómo declarar el alquiler en la renta: reducciones del IRPF en 2026

EN 30 SEGUNDOS

• Lo que cobras de alquiler se declara en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario: ingresos menos gastos deducibles.
• Si alquilas vivienda habitual, el rendimiento neto positivo tiene una reducción que depende de la fecha de tu contrato.
• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: 60 %. Contratos firmados desde esa fecha hasta el 1 de diciembre de 2026: entre el 50 % y el 90 %.
• Para los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 se aplica una escala nueva que va del 15 % al 100 % y premia no subir la renta.

Declarar el alquiler es obligatorio y, bien hecho, te ahorra mucho dinero. Las reducciones del IRPF para el alquiler de vivienda habitual son de las más generosas del impuesto, pero solo las aplicas si las conoces y cumples sus requisitos.

En esta guía te explico cómo se calcula lo que tributas, qué reducción te corresponde según cuándo firmaste el contrato y qué cambia con el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.

1. Qué se declara: el rendimiento del capital inmobiliario

Los alquileres de un particular tributan como rendimientos del capital inmobiliario (artículos 22 y 23 de la Ley del IRPF). El cálculo tiene tres pasos:

1. Ingresos íntegros: todo lo que cobras del inquilino en el año (renta y, en su caso, gastos que te reembolsa).
2. Menos gastos deducibles: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses del préstamo, amortización… El resultado es el rendimiento neto.
3. Menos la reducción por vivienda, si el rendimiento neto es positivo y alquilas vivienda habitual. El resultado se suma a tu base imponible general.

2. Los gastos que puedes restar

El artículo 23.1 de la Ley del IRPF permite deducir todos los gastos necesarios para obtener el alquiler. Los principales:

• Intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste la vivienda y gastos de reparación y conservación. Juntos no pueden superar los ingresos del año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
• Tributos y tasas que recaen sobre la vivienda, como el IBI o la tasa de basuras.
• Saldos de dudoso cobro, con los requisitos del reglamento.
• Servicios de terceros: administración, abogados, jardinería…
• Amortización: el 3 % del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin incluir el suelo, más la de los muebles.

Guarda todas las facturas y justificantes: son tu prueba si Hacienda revisa la declaración.

3. Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023

Si tu contrato es anterior a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, aplicas la reducción de la redacción vigente a 31 de diciembre de 2021: un 60 % del rendimiento neto positivo (disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF).

4. Contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 1 de diciembre de 2026

Aplicas la reducción en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2025, la que introdujo la Ley de Vivienda:

• 90 %: nuevo contrato en zona tensionada con una renta inicial rebajada más de un 5 % respecto al contrato anterior de esa vivienda.
• 70 %: primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social.
• 60 %: vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato.
• 50 %: en el resto de casos.

5. Contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. La nueva escala solo se aplica si no eres gran tenedor al firmar y distingue tres situaciones:

Si es la primera vez que alquilas la vivienda

• 100 % si la renta es inferior al límite del índice de referencia del alquiler.
• 95 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; 90 % en zona tensionada; 85 % con inquilino de 18 a 35 años.
• 50 % si la renta iguala o supera el límite del índice.

Si firmas un nuevo contrato sobre una vivienda ya alquilada

• Renta rebajada más de un 5 % respecto a la anterior: del 70 % al 100 %, según el caso (100 % si renuevas con el mismo inquilino tras los plazos legales o si la renta queda por debajo del índice).
• Renta igual o inferior a la anterior: 50 %.
• Renta superior a la anterior: 40 % si sube hasta un 5 %; 30 % hasta un 10 %; 25 % hasta un 15 %; 20 % hasta un 20 %; 15 % si sube más de un 20 %.

Otros casos

• 70 % si alquilas a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social.
• 60 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años anteriores.
• 80 % durante la prórroga tácita del contrato si la renta no supera el índice de referencia y no eres gran tenedor. Esta regla también beneficia a contratos más antiguos cuyo plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026.

Si cumples varias, se aplica la reducción más alta. Recuerda que el Real Decreto-ley 29/2026 debe ser convalidado por el Congreso para mantenerse en vigor.

6. Cuándo pierdes la reducción

• Si el rendimiento lo calcula Hacienda en una comprobación o inspección y no lo declaraste tú antes: la reducción solo se aplica sobre lo que declaraste correctamente.
• Sobre ingresos que no declaraste o gastos que dedujiste indebidamente.
• Si el contrato incumple el límite de renta de las zonas tensionadas (artículo 17.6 de la LAU).
• Si no es vivienda habitual del inquilino: los alquileres de temporada o turísticos no tienen esta reducción.

7. Los meses sin alquilar

Si la vivienda estuvo vacía parte del año, por esos días no hay rendimiento del alquiler sino imputación de rentas inmobiliarias: un porcentaje del valor catastral (1,1 % o 2 %, según el municipio) prorrateado por días. Ten en cuenta también que los gastos de esos días no se deducen como gastos del alquiler.

Revisa también cuánto puedes subir el alquiler en 2026, porque a partir de diciembre la subida de la renta en un contrato nuevo reduce directamente tu reducción fiscal, y qué cambia con el decreto de vivienda de 2026.

Lo que yo haría

1. Guarda en una carpeta todas las facturas y recibos del año de cada vivienda.
2. Comprueba la fecha de firma de cada contrato: de ella depende tu reducción.
3. Antes de firmar un contrato nuevo a partir de diciembre, calcula la reducción: subir la renta puede costarte más en impuestos de lo que ganas.
4. Consulta el índice de referencia del alquiler de tu vivienda en el sistema estatal del Ministerio.
5. Calcula bien la amortización: es el gasto que más se olvida y el que más rebaja el rendimiento.

¿Vas a firmar un contrato nuevo y no sabes cuánto tributarás?

Calculamos juntos la renta que más te conviene con la nueva escala de reducciones.

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Preguntas frecuentes

¿Tengo que declarar el alquiler aunque gane poco?

Sí. Los ingresos por alquiler se declaran siempre como rendimientos del capital inmobiliario, con sus gastos deducibles y, si procede, la reducción por vivienda.

¿Qué reducción tengo si firmé el contrato en 2024?

La de la Ley de Vivienda: 50 % con carácter general, y 60 %, 70 % o 90 % si cumples sus requisitos de rehabilitación, inquilino joven en zona tensionada o rebaja de renta en zona tensionada.

¿Desde cuándo se aplican las nuevas reducciones?

A los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026. La reducción del 80 % por prórroga tácita también alcanza a contratos anteriores cuyo plazo mínimo de cinco años termine después de esa fecha.

¿Puedo deducir la amortización de la vivienda?

Sí: el 3 % del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

¿Los grandes tenedores tienen las nuevas reducciones?

No. La nueva escala exige no tener la condición de gran tenedor al firmar el contrato.

Fuentes oficiales

• Ley 35/2006 del IRPF, artículos 22, 23 y disposición transitoria trigésima octava (texto consolidado)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 6
• Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007)
• Sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler

Actualizado el 20 de octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye al asesoramiento sobre tu caso concreto. Revisa siempre la versión vigente de las normas en el BOE.